Kroatien, mit seiner atemberaubenden Adriaküste und den malerischen Inseln, hat sich fest als erstklassiges Ziel für hochwertige Immobilieninvestitionen etabliert. Besonders die Region um Split und die weitere dalmatinische Küste zieht anspruchsvolle Käufer und Investoren an. Doch eine signifikante regulatorische Änderung am Horizont erfordert von ausländischen Investoren nun erhöhte Aufmerksamkeit und proaktives Handeln: die Einführung eines umfassenden Gesetzes zur Überprüfung ausländischer Direktinvestitionen (Foreign Investment Screening). Dieses neue Gesetz, dessen Inkrafttreten für **Oktober 2025** erwartet wird, ist eine direkte Antwort auf die EU-Verordnung 2019/452. Diese Verordnung schafft einen gemeinsamen europäischen Rahmen für die Überprüfung von Direktinvestitionen aus Drittländern und verpflichtet die Mitgliedstaaten, entsprechende nationale Prüfmechanismen zu implementieren, wie auch HG.org betont.

Aktuell präsentiert sich der Erwerb von Immobilien in Kroatien für Bürger der Europäischen Union vergleichsweise unkompliziert und ohne wesentliche Einschränkungen. Auch für Nicht-EU-Bürger ist der Immobilienkauf dank des Prinzips der Gegenseitigkeit in den meisten Fällen direkt möglich, ohne dass eine vorherige, behördliche Genehmigung für die Investition selbst eingeholt werden muss, wie die Kroatische Zentrale für Tourismus bestätigt. Diese vergleichsweise unbürokratische und offene Situation bietet eine einzigartige und zeitlich begrenzte Gelegenheit für Investoren, die gezielt in den attraktiven kroatischen Immobilienmarkt, insbesondere in Hotspots wie Split und entlang der begehrten Adriaküste, einsteigen möchten.

Die verbleibende Zeit bis Oktober 2025 stellt somit ein kritisches Zeitfenster dar. Investoren, die ihren Immobilienkauf in Kroatien noch vor dem Inkrafttreten der neuen Regelungen abschließen, können von den derzeit geltenden, weniger restriktiven Prozessen profitieren. Nach der Implementierung des Foreign Investment Screening Gesetzes ist mit zusätzlichen administrativen Hürden, potenziell längeren und komplexeren Prüfverfahren sowie der Notwendigkeit behördlicher Genehmigungen zu rechnen. Diese neuen Anforderungen könnten den Erwerb in bestimmten Bereichen erheblich verkomplizieren, verzögern oder sogar eine Investition in sensiblen Sektoren untersagen. Dies unterstreicht die Dringlichkeit, Investitionsentscheidungen jetzt sorgfältig zu treffen und die Vorteile der noch unkomplizierten Kaufprozesse maximal zu nutzen. Die Entscheidung, vor dieser regulatorischen Zäsur zu handeln, kann für Investoren entscheidende Vorteile in Bezug auf Geschwindigkeit, Einfachheit und Planbarkeit der Transaktion bedeuten.

Foreign Investment Screening Kroatien: Die Auswirkungen auf Ihren Immobilienkauf

Das bevorstehende kroatische Foreign Investment Screening Gesetz ist konzipiert, um Investitionen aus Drittländern gezielt zu prüfen, wenn diese ein potenzielles Risiko für die nationale Sicherheit oder die öffentliche Ordnung Kroatiens darstellen könnten. Im Kern richtet sich das Gesetz auf Investitionen, bei denen ein ausländischer Investor mindestens 10 % der Anteile oder Stimmrechte an einem kroatischen Unternehmen erwirbt, das in strategisch sensiblen Sektoren operiert. Die genaue Definition dieser Sektoren orientiert sich an den umfassenden EU-Richtlinien und umfasst unter anderem:

* **Kritische Infrastruktur:** Dazu gehören essenzielle Bereiche wie Energieversorgung, Verkehrssysteme, Kommunikationsnetze, Datenverarbeitung und -speicherung, Gesundheitswesen, Verteidigungsanlagen und Finanzdienstleistungen.
* **Kritische Technologien und Dual-Use-Güter:** Hierunter fallen zukunftsweisende Technologien wie Künstliche Intelligenz, Robotik, Halbleiterproduktion, Cybersicherheit, Luft- und Raumfahrttechnologien, Verteidigungstechnologien, Energiespeichersysteme, Quantentechnologien und Nukleartechnologien.
* **Versorgung mit kritischen Inputs:** Sektoren, die für die Gewährleistung der Versorgungssicherheit von entscheidender Bedeutung sind, beispielsweise in der Energieerzeugung oder der Bereitstellung von Rohstoffen.
* **Zugang zu sensiblen Informationen:** Unternehmen, die vertrauliche persönliche oder geschäftsrelevante Daten verwalten oder Zugang zu sensiblen Technologien besitzen.
* **Medienfreiheit und Medienpluralismus:** Investitionen, die die Vielfalt und Unabhängigkeit der Medienlandschaft beeinträchtigen könnten.

Für den direkten Kauf einer privaten Luxusimmobilie – sei es eine exquisite Villa in Split, ein luxuriöses Apartment mit Meerblick oder ein Anwesen an der malerischen Adriaküste – durch eine Privatperson ist es unwahrscheinlich, dass dieser Erwerb direkt unter das Foreign Investment Screening fällt. Das Gesetz ist primär darauf ausgerichtet, Unternehmensübernahmen und Investitionen in kritische Infrastrukturen zu überprüfen und nicht den bloßen Erwerb von Privatbesitz.

Die Situation ändert sich jedoch maßgeblich bei **indirekten Immobilieninvestitionen** oder größeren, komplexeren Entwicklungsprojekten. Wenn ein ausländischer Investor beispielsweise Anteile an einem kroatischen Unternehmen erwirbt, das Eigentümer bedeutender Immobilienkomplexe ist – wie etwa großer Hotelanlagen, exklusiver Resorts, Hafenanlagen oder umfangreicher Entwicklungsgrundstücke – und dessen Geschäftstätigkeit oder die betreffenden Immobilien als Teil der kritischen Infrastruktur oder eines strategischen Sektors eingestuft werden könnten (zum Beispiel ein Unternehmen, das die Energieversorgung für ein großes Resort betreibt, ein Logistikzentrum besitzt oder in der Entwicklung von Smart-City-Technologien tätig ist), dann würde eine solche Transaktion höchstwahrscheinlich eine behördliche Prüfung auslösen. Dies wird auch in einer Analyse von Lexology hervorgehoben. Solche Prüfverfahren können den Kaufprozess erheblich verlängern, zusätzliche Auflagen mit sich bringen oder im Extremfall sogar eine Untersagung der Investition zur Folge haben. Investoren, die den Erwerb von Luxusimmobilien in Split oder an der Adriaküste über Firmenbeteiligungen in Erwägung ziehen, müssen daher die potenziellen Auswirkungen des neuen Gesetzes genauestens prüfen und eine fundierte Risikobewertung vornehmen.

Sicher Immobilien kaufen in Kroatien: Strategien für die neue Rechtslage

Angesichts der bevorstehenden Einführung des Foreign Investment Screening Gesetzes in Kroatien ist eine proaktive und strategische Herangehensweise für Immobilieninvestoren nicht nur ratsam, sondern unerlässlich. Die neuen regulatorischen Anforderungen erfordern eine sorgfältige Planung und die Nutzung spezifischer Schutzstrategien, um Ihre Immobilieninvestition abzusichern und potenzielle Hürden effektiv zu umschiffen.

**1. Zeitliche Nutzung der aktuellen Rechtslage – Handeln vor Oktober 2025:**
Die wichtigste und aktuellste Strategie besteht darin, die verbleibende Zeit bis zum erwarteten Inkrafttreten des Gesetzes im Oktober 2025 optimal zu nutzen. Abschlüsse von direkten Immobilienkäufen vor diesem Datum profitieren noch von den aktuell geltenden, weniger restriktiven und unbürokratischeren Rahmenbedingungen. Der Erwerb einer privaten Residenz, einer exklusiven Ferienvilla oder eines einzelnen Apartments durch eine Privatperson ist unter den bestehenden Bedingungen in der Regel deutlich unkomplizierter und schneller zu realisieren als nach der Implementierung des neuen Gesetzes, wo auch solche Transaktionen unter Umständen indirekt durch die erweiterten Prüfmechanismen verzögert werden könnten.

**2. Direkter Immobilienkauf als bevorzugte Option:**
Wo immer es möglich und passend zu Ihrer individuellen Investitionsstrategie ist, sollte der direkte Kauf der Immobilie – beispielsweise als Privatperson oder über eine reine Immobiliengesellschaft, die keine strategischen oder kritischen Geschäftsaktivitäten verfolgt – dem Erwerb von Anteilen an einem operativen kroatischen Unternehmen vorgezogen werden. Diese direkte Kaufmethode minimiert das Risiko erheblich, unter die direkten Prüfmechanismen des Foreign Investment Screening Gesetzes zu fallen und den Investmentprozess zu verkomplizieren.

**3. Umfassende Due Diligence bei Unternehmensbeteiligungen:**
Sollten Sie den Erwerb eines kroatischen Unternehmens planen, das Immobilien besitzt – insbesondere im Tourismus-, Energie- oder Infrastruktursektor –, dann ist eine **erweiterte und besonders detaillierte Due Diligence** unabdingbar. Diese muss weit über die klassischen immobilienbezogenen Prüfungen hinausgehen. Sie muss eine tiefgehende Analyse der Geschäftsfelder des Zielunternehmens, potenzieller Verknüpfungen zu strategischen Sektoren und eine umfassende Bewertung der potenziellen Risiken unter dem neuen FIS-Gesetz umfassen. Wie EY.com hervorhebt, ist eine solche Prüfung in der EU und weltweit zum „New Normal“ im M&A-Bereich geworden. Eine genaue Klärung, ob das Unternehmen Aktivitäten in einem der definierten kritischen Sektoren ausübt, ist dabei von größter Bedeutung.

**4. Unabdingbare Rolle von qualifizierter Rechts- und Steuerberatung:**
Die wohl wichtigste und effektivste Schutzstrategie ist die frühzeitige und konsequente Zusammenarbeit mit erfahrenen kroatischen Rechtsanwälten und Steuerberatern. Diese Spezialisten sollten über umfassende Expertise im internationalen Immobilienrecht und bei Unternehmensakquisitionen verfügen, wie auch die AHK Kroatien für Geschäftsaktivitäten in Kroatien empfiehlt. Diese Experten sind in der Lage:

* Die genaue Auslegung und Anwendung des neuen Gesetzes auf Ihre spezifische Investition präzise zu bewerten.
* Detaillierte Risikobewertungen durchzuführen und potenzielle Fallstricke frühzeitig zu identifizieren.
* Die optimale Strukturierung Ihrer Investition zu empfehlen, um regulatorische Hürden zu minimieren und maximale Rechtssicherheit zu gewährleisten.
* Sie kompetent durch mögliche Genehmigungsverfahren zu begleiten und die notwendige Korrespondenz mit den Behörden zu führen.
* Sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte Ihrer Immobilieninvestition – von der Akquisition bis zur möglichen späteren Veräußerung – korrekt gehandhabt und optimiert werden.

Eine frühzeitige, umfassende und spezialisierte rechtliche sowie steuerliche Beratung ist der absolute Schlüssel zur Absicherung Ihrer Immobilieninvestition in Kroatien unter der neuen Rechtslage und zur Vermeidung kostspieliger Fehler, die bei einer unsachgemäßen Vorgehensweise entstehen könnten.

Luxusimmobilien Kroatien: Warum der Markt attraktiv bleibt – und wie Sie sicher investieren

Trotz der bevorstehenden regulatorischen Änderungen durch das Foreign Investment Screening Gesetz bleibt der kroatische Immobilienmarkt, insbesondere im hochpreisigen Luxussegment, eine äußerst attraktive Investitionsdestination. Die Nachfrage nach exklusiven Immobilien an der Adriaküste und in Top-Lagen wie Split ist ungebrochen hoch und wird durch eine Reihe robuster Faktoren gestützt, die das langfristige Wertsteigerungspotenzial untermauern:

* **Geografische Lage und Naturreichtum:** Kroatiens Küste bietet eine einzigartige und schlichtweg atemberaubende Kombination aus unberührter Natur, kristallklarem, azurblauem Wasser und einer Vielzahl von tausenden Inseln. Diese unvergleichliche Kulisse verspricht eine hohe Lebensqualität, Privatsphäre und Exklusivität, die weltweit ihresgleichen sucht, wie die Kroatische Zentrale für Tourismus eindrucksvoll beschreibt.
* **Starker und wachsender Tourismussektor:** Der florierende Tourismus, insbesondere im gehobenen Segment, sichert eine konstant hohe Mietnachfrage und damit eine solide Wertbeständigkeit für Ferienimmobilien. Die Anzahl der touristischen Ankünfte in Kroatien zeigt eine positive Entwicklung, mit einem stetigen Wachstum der Besucherzahlen, was die Attraktivität des Landes als Urlaubsdestination unterstreicht Statista.
* **EU-Mitgliedschaft und Euro-Zone:** Die politische und wirtschaftliche Stabilität als Vollmitglied der Europäischen Union und die erfolgreiche Einführung des Euro im Januar 2023 haben die Investitionssicherheit für internationale Käufer und Investoren maßgeblich erhöht und erleichtern grenzüberschreitende Transaktionen erheblich, wie auch die Bundesregierung Deutschland betonte.
* **Solides Wertsteigerungspotenzial:** Trotz der signifikanten Preisanstiege der letzten Jahre, insbesondere im Premiumsegment, wird für Luxusimmobilien in begehrten Lagen entlang der Adriaküste und in urbanen Zentren wie Split weiterhin ein solides und nachhaltiges Wertsteigerungspotenzial prognostiziert. Dies wird durch die begrenzte Verfügbarkeit bester Lagen und die anhaltend starke internationale Nachfrage begünstigt.

Die neue Gesetzgebung zum Foreign Investment Screening ist nicht darauf ausgelegt, ausländische Investitionen generell zu unterbinden oder den Markt unattraktiv zu machen. Vielmehr dient sie dem berechtigten Interesse des Landes, strategische Sicherheit zu gewährleisten und potenziellen Risiken vorzubeugen. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass mit der richtigen Strategie, einer fundierten Vorbereitung und professioneller Unterstützung weiterhin sichere, erfolgreiche und renditestarke Investitionen in Luxusimmobilien in Kroatien möglich sind.

Für eine sichere und erfolgreiche Investition in eine Luxusimmobilie in Split oder an der Adriaküste unter den sich ändernden Rahmenbedingungen ist die **professionelle Begleitung durch ein Netzwerk erfahrener Partner** von entscheidender Bedeutung:

* **Spezialisierte Immobilienberater:** Ein lokaler Immobilienexperte mit einem klaren Fokus auf Luxusobjekte verfügt über tiefgehende Marktkenntnisse, den Zugang zu oft nicht öffentlich angebotenen Off-Market-Objekten und das nötige Verhandlungsgeschick, um die besten Konditionen für Sie zu erzielen.
* **Rechtliche und steuerliche Beratung:** Wie bereits detailliert ausgeführt, sind spezialisierte Anwälte und Steuerberater unverzichtbar. Sie gewährleisten die lückenlose Einhaltung der neuen Rechtslage, sichern die gesamte Transaktion rechtlich ab und identifizieren Potenziale für steuerliche Optimierungen.
* **Umfassendes Projektmanagement:** Bei der Realisierung von Neubauprojekten oder bei umfangreichen Renovierungen ist ein erfahrenes Team für die detaillierte Planung, die professionelle Bauüberwachung und die effiziente Abwicklung aller lokalen Genehmigungsverfahren von unschätzbarem Vorteil.

Durch die Zusammenarbeit mit einem bewährten Netzwerk aus qualifizierten und lokalen Fachleuten können Sie nicht nur die potenziell komplexen Anforderungen des Immobilienkaufs in Kroatien erfolgreich meistern. Sie stellen auch sicher, dass Sie das volle Potenzial Ihrer Investition in Luxusimmobilien in Split und entlang der gesamten Adriaküste voll ausschöpfen und langfristigen Erfolg sichern. Dies gewährleistet nicht nur eine reibungslose Transaktion, sondern auch die nachhaltige Wertentwicklung Ihrer exklusiven Immobilie.

Ressourcen

• EU-Verordnung 2019/452
• HG.org – Foreign Direct Investment Screening in Croatia
• Kroatische Zentrale für Tourismus – Kauf einer Immobilie in Kroatien
• Kroatische Zentrale für Tourismus – Geschichte von Split
• TPA Group – Ausländische Direktinvestitionen in Kroatien
• Lexology – Foreign direct investment screening in Croatia
• Kroatische Zentrale für Tourismus – Split in Dalmatien
• EY.com – Foreign direct investment screening: The new normal in EU and global M&A
• AHK Kroatien – Rechts- und Steuerberatung
• Kroatische Zentrale für Tourismus – Natur und Nationalparks
• Statista – Total arrivals in tourist accommodation Croatia
• Bundesregierung Deutschland – Kroatien in der Euro-Zone
• Kroatische Zentrale für Tourismus – Kulturstädte: Split