Tourismus-Boom in Split/Dalmatien: Verlässlichen ROI erkennen – statt Verkäufer-Mythen
Der Tourismus ist der zentrale Renditetreiber für Ferienimmobilien in Dalmatien, insbesondere im Großraum Split. Wer den Return of Invest (ROI) seriös beurteilen will, braucht belastbare Marktdaten statt optimistischer Verkaufsdarstellungen. Die starke internationale Nachfrage, gute Flugverbindungen und eine verlängerte Saison durch City-Breaks und Inselhopping stützen Auslastung und Durchschnittsraten (ADR). Gleichzeitig sind Verkäuferangaben zum Return of Invest häufig unzuverlässig: Unterdeklariertes Einkommen, fehlende Offenlegungspflichten und selektive Annahmen zu Auslastung oder ADR verzerren das Bild. Professionelle Investoren gleichen daher Angaben mit Plattform- und Marktdaten ab (z. B. Airbnb, Booking, AirDNA/Transparent), bewerten Mikrolagen (Altstadt/Diokletianpalast, Bačvice, Žnjan, Marina-Nähe) und analysieren Review-Qualität sowie Ranking der Konkurrenz.
- Datenquellen validieren: OTA-Preise, Belegungsraten, Saisonkurven; Flughafenstatistiken und Fährfrequenzen als Nachfrageindikatoren.
- Break-even prüfen: Fixkosten versus nachhaltige Netto-ADR und realistische Belegung; Sensitivität bei −10 % ADR / −10 Prozentpunkten Belegung.
- Risiken einpreisen: Regulierung der Kurzzeitvermietung, Angebotszuwachs/Überangebot, Abhängigkeit von Flugplänen, Lärmbelastung und HOA/Hausordnungen.
- Due-Diligence-Checkliste: Genehmigungen und Kategorisierung, Bauzustand, Schallschutz, Parkmöglichkeiten, Betriebsfreundlichkeit (Self-Check-in, Housekeeping-Logistik).
Reale Nettorendite berechnen: Ihr ROI-Framework für Kurzzeitvermietung in Kroatien
Die Nettorendite – häufig als Return of Invest (ROI) bezeichnet – ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Betriebsergebnis im Verhältnis zum gebundenen Kapital. Ausgangspunkt ist ein realitätsnahes Umsatzmodell: ADR × Belegung × Nächte je Saison. Ziehen Sie Buchungsgebühren, Provisionen und variable Kosten ab; berücksichtigen Sie OPEX (Property-Management, Reinigung, Wäsche, Energie/Internet, Versicherung, Instandhaltung), CapEx-Reserven für Ersatzinvestitionen sowie lokale Abgaben und Steuern. In Kroatien variieren steuerliche Pflichten nach Eigentümerstruktur (Privatperson, obrt, d.o.o.) und Leistungsumfang. Ohne individuelle steuerliche Prüfung ist keine belastbare Nettorendite ableitbar.
Praxisformel: ROI (Netto) = (Erträge − OPEX − Steuern − CapEx) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten + initiale CapEx). Ergänzend Cash-on-Cash: Jahres-Cashflow nach Zins/Tilgung ÷ eingesetztes Eigenkapital. Nutzen Sie Szenario-Analysen (Base/Bear/Bull) und Stress-Tests (z. B. −15 % ADR, +20 % OPEX) sowie Kennzahlen wie NOI, Cap Rate, RevPAR und DSCR.
- Umsatzmodell: Saisonkalender (Hoch-, Schulter-, Nebensaison), Mindestaufenthalte, dynamische Preisgestaltung, realistische Belegungsziele.
- Kostenstruktur: PM-Gebühren (ca. 10–25 % der Umsätze), Reinigung je Turnover, Utilities, HOA/WEG, Versicherungen, Rücklagen von 1–3 % des Objektwerts p. a.
- Steuern/Abgaben: Tourismusabgabe/eVisitor, lokale Abgaben, je nach Setup Einkommen-/Körperschaftsteuer und ggf. PDV/Mehrwertsteuer. Doppelbesteuerungsabkommen beachten.
- Plausibilisierung: Vergleichsobjekte (Comps), Review-Qualität der Wettbewerber, belegbare ADR-Bänder, saisonale Nachfrageprofile.
Investieren in Split: Welche Ferienimmobilien die beste Rendite liefern – Lagen, Objekt-Typen, Steuer-Setup und Szenarien
Renditestarke Strategien im Raum Split fokussieren nutzernahe Mikrolagen und betrieblich effiziente Objekttypen. Küstennahe Apartments mit 1–2 Schlafzimmern bieten ein attraktives Verhältnis aus Nachfrage und Betriebskosten. City-Apartments in Premiumlagen punkten mit ganzjähriger Nachfrage (Städtetourismus, Geschäftsreisen), während Villen/Luxusimmobilien mit Pool zwar höhere ADR ermöglichen, jedoch empfindlicher auf Belegungsschwankungen reagieren. Boutique-Häuser und kleine Hotels können attraktiv sein, erfordern jedoch professionelle Strukturen und höhere CapEx.
- Mikrolagen: Altstadt/Diokletianpalast (ganzjahresfähig), Bačvice/Žnjan (Sommerpeak, strandnah), Podstrana/Trogir (Resort-Charakter, Familien), Marina-/Fährnähe (Bootstourismus, Inselhopping).
- Betriebsmodelle: Self-Management vs. Full-Service; Ziel: hoher Qualitätsstandard, stabiles Ranking, steigender Direktbuchungsanteil zur Provisionsreduktion.
- Regulatorik & Prozesse: Kategorisierung und eVisitor, Hausordnung/HOA, Brandschutz/Arbeitssicherheit, Rechnungslegung und Meldepflichten.
- Steuer-Setup: Privatvermietung, obrt oder d.o.o. je nach Volumen und Servicegrad; Ziel ist die Optimierung der Nettorendite bei voller Compliance.
- Value-Add-Beispiele: Energieeffizienz-Upgrades, Smart-Locks, hochwertige FF&E, professionelle Fotografie, konsequentes Revenue-Management.
Szenario (indikativ): Ein 60-m²-Apartment in strandnaher Küstenlage erzielt in der Hochsaison eine ADR von 220–260 EUR bei 85–90 % Belegung, in der Nebensaison 80–120 EUR bei 35–50 % Belegung. Bei professionellem Management und marktgerechten Kosten sind Bruttorenditebandbreiten von 6–10 % realistisch; die Nettorendite bzw. der Return of Invest hängt wesentlich von Steuerstruktur, Finanzierung und CapEx ab.
Für Entscheidungen mit hoher Kapitalsicherheit empfiehlt sich ein belastbares ROI-Template und ein Standort-Benchmark für Split. Eine individuelle steuerliche und rechtliche Prüfung sollte vor dem Ankauf erfolgen.