10 Tipps für den Kauf der perfekten Ferienimmobilie in Kroatien

10 Tipps für den Kauf der perfekten Ferienimmobilie in Kroatien
Kroatien ist ein beeindruckender Urlaubsstandort. Das Land zeichnet sich durch eine lang gezogene Küste am Adriatischen Meer aus und überzeugt mit zahlreichen Naturkulissen und interessanten Orten. Aus diesem Grund ist es nicht nur für den Wochenendurlaub eine gute Idee, sich das Land und die vielen Möglichkeiten mal genauer anzusehen. Auch für den Kauf einer eigenen Ferienimmobilie lohnt es sich, die vielfältige Umgebung zu nutzen und sich einen eigenen kleinen Rückzugsort für die stressigen Phasen des Alltags zu sichern. Die folgenden 10 Tipps bringen Sie daher voran und minimieren Ihr Risiko bei jeder Anschaffung. 1. Suchen Sie an mehreren Orten

Eine gute Immobilie zu finden, ist häufig gar nicht so einfach. Meist bietet sich ein Blick ins Internet an, um auf das lokale Immobilienangebot aufmerksam zu werden. Hierbei können Sie bereits möglichst konkret auf die Suche nach einzelnen Standorten gehen, um die vorhandenen Immobilien zu finden und zu erkennen, an welchem Ort mögliche Traumhäuser verfügbar sind. Wenn sich diese auf mehreren Plattformen finden lassen, sind Sie meist auf der sicheren Seite.

Weitere Möglichkeiten zum Finden der passenden Immobilien sind das Durchstöbern der Exposés sowie die Besichtigung und Prüfung vor Ort. Letzteres ist in der Phase einer Recherche jedoch nur schwer umsetzbar, weshalb das Ermitteln der Favoriten in den meisten Fällen digital geschieht. Anschließend können Sie sich mit dem Verkäufer oder mit dem verantwortlichen Makler in Verbindung setzen, um das weitere Vorgehen zu besprechen.

2. Denken Sie langfristig und wirtschaftlich

Wenn Sie auf der Suche nach einem wahren Traumhaus in der Region Kroatiens sind, sichern Sie sich durch den Kauf nicht nur für die eigene Freizeit ab. Unter Umständen können Sie die Immobilie im Anschluss auch vermieten und sich auf diese Weise etwas dazuverdienen. Achten Sie allerdings darauf, dass Sie auf diese Weise ein Gewerbe anmelden müssen. Die Umsätze sind anschließend vor Ort zu versteuern, gelten aber dennoch als ein Teil Ihres Einkommens in Deutschland. Beachten Sie daher sowohl die dortigen als auch die in Deutschland aktiven Freigrenzen und planen im Vorhinein, wie hoch Sie sich Ihren Verdienst aus den Vermietungsgeschäften vorstellen.

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3. Profitieren Sie von einer rasanten Wertsteigerung

Nicht nur in Deutschland sind Immobilien eine beliebte Wahl, um über eine stabile Wertanlage zu verfügen. Auch in anderen Regionen ist dies eine gute Maßnahme, um von beliebten Urlaubsorten zu profitieren und die Entwicklung eines Landes zu nutzen. Besonders gut eignen sich beispielsweise Anschaffungen in den Regionen, die erst in den kommenden Jahren zu einem wirklich beliebten Urlaubsort werden. So profitieren Sie von einer rasanten Wertsteigerung, wodurch Sie Ihr Haus oder die Wohnung einerseits rentabel vermieten können und andererseits ein lohnender Verkauf möglich wird. Wählen Sie die Umgebung aus diesem Grund mit Plan und machen sich den Ort zu nutze.

4. Verzichten Sie keinesfalls auf eine Besichtigung

Wenn Sie sich nach genaueren Absprachen für Ihr Traumhaus entscheiden würden, sollten Sie dennoch im Vorhinein für eine Besichtigung sorgen. Dies funktioniert mit einem Makler häufig am besten, um eine unvoreingenommene Person am Standort zu kennen und die wichtigsten Fragen zum Standort stellen zu können. So können Sie sich den Standort möglichst genau anschauen, um nicht nur die Bilder zu prüfen, sondern sich selbst einen positiven Eindruck zu verschaffen. Nur durch einen persönlichen Besuch lässt sich sicherstellen, dass der Standort allen Erwartungen gerecht wird.

5. Der Abschluss des geeigneten Vorvertrags

Bevor es zu einem erfolgreichen Abschluss kommt, wird bei einem kroatischen Immobilienhandel in der Regel ein Vorvertrag abgeschlossen. Mit diesem haben Käufer und Verkäufer eine festgelegte Zeit, um die vorhandenen Verpflichtungen zu erfüllen und beispielsweise den vollständigen Kaufbetrag zu organisieren. Meist wird der Vorvertrag an dieser Stelle aus Zeitgründen abgeschlossen, um die Beschaffung der Papiere zu ermöglichen und das weitere Vorgehen abzustimmen. So werden im Vorvertrag alle wichtigen Vertragsbestandteile festgehalten:

  • Name und Anschrift beider Vertragsparteien
  • Bonitätsnachweis des Käufers
  • Grundbuchauszug zur Prüfung der Objekteintragung
  • Nachweis zum vereinbarten Kaufpreis
  • Vollwertige Beschreibung der Immobilie
  • Auflistung der Nebenkosten
  • Zeitpunkt der Objektübergabe
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6. Schaffen Sie Struktur zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag

Um die Phase zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag zu gestalten, können Sie in Absprache mit dem Verkäufer einen festen Zeitraum vereinbaren. In der Regel liegt dieser zwischen einem Monat und 6 Monaten, wodurch ausreichend Zeit zur Erfüllung aller Formalitäten bleibt. Erst wenn alle Faktoren erfüllt sind, lässt sich der Vorvertrag zum Kaufvertrag umwandeln, um die Eigentumsverhältnisse auch nach kroatischem Recht rechtskräftig zu ändern.

7. Beachten Sie das gültige Steuerrecht!

Beim legalen Immobilienkauf im Ausland gelten andere Steuerverpflichtungen als in Deutschland. Beachten Sie bei kroatischen Immobilien daher, dass Sie sowohl die Grunderwerbssteuer als auch Grundsteuer und eine mögliche Zweitwohnsitzsteuer zahlen müssen. Sollten Sie in Zukunft dauerhaft in die Region des neuen Hauses ziehen, müssen Sie mit einer derartigen Steuer hingegen nicht rechnen. In der Regel ist für die Erhebung der Steuern dann das kroatische Finanzamt verantwortlich, weshalb Sie um einen Besuch der Region nicht herumkommen.

8. Mehr Sicherheit mit einem Notar

Besonders im Ausland ist es wichtig, sich mithilfe eines Notars zusätzlich abzusichern. Durch die Distanz zwischen Käufer und Verkäufer werden meist sogar zwei Notare beauftragt, sodass beide Seiten auf der sicheren Seite sind. Bevor der Kaufvertrag anschließend ausgeführt wird, müssen Sie als Käufer zudem Ihren Reisepass notariell beglaubigen lassen. Erst dann sind Sie berechtigt, die ausgearbeiteten Verträge zu unterzeichnen und die neue Ferienimmobilie zu erwerben.

9. Mit diesen Nebenkosten sollten Sie rechnen

Ein günstiger Kauf bleibt je nach Zusatzkosten nicht immer ein Schnäppchen. Sie sollten aus diesem Grund zuvor rund 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises hinzurechnen, um alle Nebenkosten im Blick zu behalten. Konkret unterteilen sich die Kosten grundsätzlich in 4 Bereiche, die Sie beim Kauf von Immobilien im Ausland und spezifisch im kroatischen Gebiet beachten sollten.

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Immobilienerwerbssteuer – Ab dem 01.01.2019 wird auf den Kaufpreis eine Immobilienerwerbssteuer von zusätzlichen 3 % berechnet. Dies gilt für jeden von einer Privatperson veranlassten Immobilienkauf.

Maklergebühr – Auch die Maklergebühr verursacht weitere Kosten in Höhe von 3 %. Hinzu kommt anschließend die Mehrwertsteuer, was die Gesamtkosten zusätzlich erhöht.

Anwaltskosten – Für die Beauftragung eines Anwalts sollten Sie mit zusätzlichen Kosten zwischen 1 und 2 % rechnen. Auch hier wird die kroatische Mehrwertsteuer in Höhe von 25 % addiert.

Notar- und Verwaltungskosten – Die Notarkosten sind von den übernommenen Leistungen abhängig. So erwarten Sie auch innerhalb Kroatiens unterschiedliche Ortstarife, wodurch Sie ein individuelles Angebot erhalten.

10. Sorgen Sie für einen vollwertigen Check

Bevor Sie abschließend einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten alle wichtigen Fakten der Vereinbarung noch einmal geprüft werden. So stellen Sie sicher, dass Sie vertraglich auf der sicheren Seite sind und dass sowohl Sie als auch der Verkäufer alle Vereinbarungen erfüllen. Prüfen Sie aus diesem Grund noch einmal die vorhandenen Baugenehmigungen und vermeiden, dass Sie nach Übernahme der Verantwortlichkeiten Probleme bekommen. Auch eine Prüfung der Eigentumsverhältnisse bietet sich daher an, um die Rechtmäßigkeit des Verkaufs sicherzustellen und dafür zu sorgen, dass der Kauf Ihrer Traumimmobilie in Kroatien nicht zum Reinfall wird.

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